万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳(l77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023iǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年(ni77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023án)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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