万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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