OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好)解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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